'집 값'의 예정된 몰락, 가격 유지도 힘겨워
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'집 값'의 예정된 몰락, 가격 유지도 힘겨워
  • 김하운
  • 승인 2016.05.10 10:55
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제11장. 인구와 주택

<김하운과 함께 보는 인천경제>는 실물부문에 이어 실물부문의 총공급을 뒷받침하는 노동부문을 다루고 있다. 지난 호에서는 인천의 지역소득과 인구와의 관계,  인천의 인구변화가 인천의 거시경제에 미치는 영향 등에 이어 실업률, 고용률 등 인천의 노동시장을 살펴보았다. 이번 호에서는 노동부문의 마지막 편으로 인구변화에 크게 영향을 받는 주택시장에 대하여 언급하고자 한다.

인천의 인구와 주택


1. 인천의 인구구조와 장기 주택수요

 주택가격을 결정짓는 많은 요인 중에 가장 대표적인 것이 주택의 수요를 결정짓는 인구이다. 한편 거주이전이나 상속 등으로 대규모의 주택공급을 결정하는 가장 중요한 요인도 인구이다. 

우선, 주택수요의 가장 중요한 결정요소인 인구의 변화를 살펴보자. 특별한 경우가 아니면 주택의 신규 수요자는 30대와 40대이다. 특히, 최근 30대를 이르러 미래, 희망, 집이 없는 3무 세대라고 하는 만큼 주택수요 대부분이  40대에 치중되어 있다. 

따라서 장기적으로 보면 30대 중반이후 40대의 인구가 주택 수요인구라고 볼 수 있다. 이를 통계청이 발표하는 인천의 인구전망치로 추정해보면 향후 30년간은 주택 수요층 인구가 매 10년당 5% 이상씩 감소함을 알 수 있다. 






2. 개인별 주택소유 현황과 장기 주택공급



한편, 통계청이 발표하는 우리나라의 개인의 주택소유현황을 보면 50대 이상이 현재 주택의 약 60%를 보유하고 있다. 수명이 늘어난다고는 하지만 향후 30년이 경과하면 50대 중반 연령층이 80대 중반 연령층에 도달하여 거의 대부분이 사망하게 된다. 따라서 멸실 주택을 초과하는 새로운 주택의 공급이 없다고 하더라도 향후 30년동안 매10년마다 평균 20%의 주택이 ‘빈집’으로 “공급”되어 매각되거나 상속되어야 한다.




3. 인천의 인구변화와 장기 주택수급 전망


인구변화를 전제로 한 인천의 주택수급을 장기적으로 보면 수요는 매10년당 5%씩 감소하는데 비해 빈집공급은 매10년당 20%씩 증가하게 되므로, 결국 인구요인만으로 단순화하여 보면 인천의 주택은 향후 매 10년당 25%씩 남아돌게 된다는 뜻이다. 

물론 가구당 인원수가 계속 감소하여 인구당 주택수요가 늘어날 수 있다. 그러나 이미 가구당 인원수가 거의 2명 선으로 줄어든 데다 인천의 주택소유주 1인당 주택소유도 전국평균과 같은 수준으로서 큰 변화를 보이기 어려울 것으로 보인다. 

아울러, 외지인에 의한 주택수요가 있을 수 있다. 그러나 인천의 경우 이미 외지인에 의한 주택소유비율이 전국 최고의 수준으로 최근의 인구유입 증가율의 감소세를 감안하면 외지인의 주택소유비율이 크게 상승하기도 어려울 전망이다.





4. 인천의 주택가격 전망

  결국, 장기적으로 보면 인구요인에 의한 주택가격의 유지 및 상승은 외지인 인구의 급속한 유입이 뒷받침되지 않는 한 쉽지 않을 것으로 전망된다.

1) 주택가격과 시장유동성

  특히, 주택시장에 유입되는 유동성에 의해 유지되는 주택가격은 장기적으로 

주택가격상승률 = 주택시장 유동성 증가율 - 주택거래증가율 

의 관계를 갖는다. 따라서 장기적인 주택가격의 유지 및 상승을 위하여는 주택거래 증가율을 상회하는 시장유동성의 증가율이 뒷받침되어야 하지만 우리나라의 주택담보대출에 의한 가계부채 증가가 이미 한계에 달하고 있는 점을 감안하면 장기적으로 지속적인 주택시장의 유동성 증가를 기대하는 것 역시 쉽지 않다고 생각된다.

2) 주택가격과 금리

  또한, 주택시장은 장기적으로 금융시장과의 대체관계에 있다고 볼 수 있다. 즉 장기적으로는 금융자산의 대체수단으로서 부동산투자가 이루어지는 경우 금리가 두 시장의 매개변수로 작용하게 된다. 

 금리=(금융자산 이자수익)/금융자산원금,
 금융자산 원금=(금융자산 이자수익)/금리 

의 관계가 성립하는 것과 마찬가지로 주택시장에서는

 시장금리=(부동산 기대수익)/부동산가격,
 부동산가격=(부동산 기대수익)/금리

의 관계가 성립된다. 즉 부동산 가격은 부동산에서 얻는 기대수익이 변화하지 않는 한 금리의 변화에 크게 영향을 받는다. 더구나 저금리하에서는 금리의 조그만 변화에도 부동산가격이 크게 변화할 수밖에 없다. 특히, 장기적으로 볼 때 최근의 금리수준이 낮은 수준이어서 향후 지속적으로 금리가 상승할 것으로 전망된다면 장기적인 부동산 가격의 하락이 예정되어 있는 것이나 다름없다고 할 것이다. 

3) 주택가격과 월세전환

더군다나 최근 월세전환에 따른 전세물량의 품귀와 전세가격 상승으로 높은 주택가격이 유지되고 있는 상황이지만 이 역시 장기적으로는 지속되기 어려운 상황이 나타나고 있다. 우선 전월세 시장에서의 시장금리라고 할 수 있는 월세전환률과 주택담보대출금리나 집단대출금리 동향을 보면 최근에 와서는 그 격차가 현저히 감소된 것으로 나타나고 있다. 주택시장에서의 월세전환률과 시장금리의 관계는 다른 요인을 제외하면 

월세전환률=시장금리+주택감가상각률

로 정의된다. 주택의 내용년수를 40년으로 보는 경우 정률법으로 단순 계산하더라도 주택의 감각상각률은 연2.5%에 달한다. 최근 월세전환률과 시장금리의 격차가 3%내외로 축소되었다는 것은 이미 전세물량의 월세전환이 상당 수준 진전되었음과 아울러 주택가격대비 전세가격비율도 더 이상 지속적으로 상승하기는 어려움을 나타낸다. 즉, 전세가격 상승에 의한 주택가격 유지 내지 상승은 이제 거의 한계에 이르고 있음을 보여준다.   

요약하자면, 인천뿐만 아니라 전국적으로도, 그야말로 대폭적인 완화정책으로 부동산시장에 유동성이 집중되지 않는 한, 장기적인 인구구조의 변화와 함께 정상적인 금융시장의 환경변화를 고려하면 더 이상 주택가격의 장기적인 상승을 기대하기는 어려워 보인다. 따라서 특히 주택담보대출을 중심으로 한 가계부채비중이 높은 인천의 경우 그 어느 때보다도 가계재무상태의 구조조정이 시급하다고 하지 않을 수 없다.
 
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