우리 헌법 제 122조에서는 “국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 다른 상품들과는 달리 헌법에서 직접 ‘부동산’에 관해 특별히 정부의 개입을 인정하고 있다. 부동산은 무슨 특별한 사정이 있길래, 헌법까지 나서서 특별히 관리를 하라고 규정하고 있을까?
 
교과서에서는 부동산의 여러가지 특징들을 나열하고 있다. 일단 토지는 간척사업 같은 예외적인 경우를 제외하면 양이 딱 정해져 있고, 모든 토지들은 입지가 다 다르기 때문에 어떤 단일한 규격을 매기기 힘들다는 점도 특징적이다. 의식주라는 말에서 알 수 있듯, 부동산은 우리 생활에서 반드시 필요한 재화이며 다른 무엇으로 대체하기도 거의 불가능한 상품이다. 또한 국토라는 주권과 밀접한 관계가 있기 때문에 수출입이 불가능하다는 점도 유별나다. 물론 외국인의 토지매입이 가능하지만 내국인에 비해 제약이 많은 편이기도 하다.
 
이런 여러가지 특징들이 있지만, 경제적인 측면에서 가장 본질적인 특징을 꼽자면 결국 부동산은 ‘투자자산’의 성격을 가진다는 점이다. 우리는 치약을 하나 살 때 이를 닦으려는 목적을 달성하기 위해서 산다. 즉 치약의 사용함으로서 가치를 얻게 된다. 특별히 치약을 많이 사서 차익을 얻으려는 목적 따위는 없다. 사실 대부분의 상품은 이런 ‘사용상의 가치’가 절대적으로 크다. 그러나 부동산은 다르다. 아파트에 입주하여 주거생활을 누린다는 사용상의 가치도 중요하지만, 그만큼이나 나중에 아파트를 비싸게 팔아서 그 차익을 얻을 수 있을까에도 관심이 집중된다. 바로 투자수익의 문제이다. 부동산은 주식이나 채권과 같은 다른 투자상품들과도 구별된다. 주식이나 채권이 없다고 하여 우리 생활이 불가능해지는 것은 아니지만, 부동산은 생존에 필수적인 상품이기도 하기 때문이다.
 
이렇게 투자상품과 필수상품의 양 측면이 존재하기 때문에 부동산 시장은 늘 위험천만이다. 특히 투자상품의 시장 움직임을 그대로 따라간다면 필수상품으로서의 시장기능이 거의 마비되기 때문에 국민들의 주거생활이 극단적으로 어려워지는 경우가 벌어진다. 초대형 버블이 발생하여 부동산 가격이 폭등하는 경우라든가, 금융위기가 발생하여 부동산시장이 폭락하고 수많은 주택들이 압류되는 사태가 발생하는 경우, 우리는 참으로 괴로운 상황에 빠지게 된다.
 
그래서 부동산에 관해서는 어지간한 자유시장주의자들도 함부로 “시장에 맡기라”는 소리를 하지 못한다. 치약시장에 대해 우리 정부가 개입을 최소화하는 것은 당연하지만, 부동산 시장이라면 투자상품이라는 성질 때문에 이야기가 달라지기 때문이다. 투자상품의 시장논리는 매우 격렬하고도 위험하다. 가격이 오르면 수요가 줄고 공급이 늘어서 다시 가격이 하방압력을 받는 로직이 아니다. 가격이 오르면 오히려 수요가 더욱 늘어나고, 공급은 새로 집 짓는데 걸리는 시간 때문에 지체된다. 그 사이에 가격은 더더욱 폭등을 거듭하게 된다. 이 사이클이 한번 깨지기 시작하면 반대으 논리로 오를때보다 더욱 거칠게 하락한다. 이런 폭등과 폭락의 사이클이 반복되면 국민의 삶은 피폐해질 수 밖에 없다.
 
지금은 극단적인 경기침체 속에서 유사 이래 가장 낮은 금리가 유지되고 있다. 이런 상황에서 저금리의 힘으로 부동산이 폭등할 수도 있고, 경기침체의 연장선상에서 부동산이 폭락할 수도 있다. 어느 방향으로 가든 그 힘이 너무 크다면 우리는 버티기 힘든 시기를 보내야만 한다. 그러니 우리는 정부에게 탁월한 부동산 정책능력을 보여줄 것을 기대하게 된다. 과연 우리 정부는 그런 신뢰를 받아안기에 충분한지에 대해서는 여전히 의문이다.