정부가 인천 등 비규제지역의 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 17일 부동산가격 안정 대책을 내놨다.  

인천은 최근 주택가격이 급등세를 보인 연수구, 서구, 남동구 등 3개 구가 투기과열지구로 지정되고 중구, 동구, 미추홀구, 부평구, 계양구 등 5개 구는 조정대상지역으로 묶인다.

강화, 옹진을 제외한 인천 전 지역의 부동산 투기가 규제돼 주택 구매를 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 대출 6개월 이내에 의무적으로 전입해야 한다.

또 유주택 가구는 신규 주택 구매를 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지되고, 2주택 이상 보유 세대는 아예 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

17일 발표된 부동산가격 안정 대책의 주요 내용을 질의 및 응답 방식으로 정리했다.

- 인천의 규제지역은 어디인가

인천은 강화군과 옹진군 등을 제외한 중구, 동구, 미추홀구, 부평구, 계양구, 연수구, 남동구, 서구 등 8개 구가 조정대상지역이다. 

8개 구 중 연수구와 서구, 남동구 등 3곳은 더욱 강한 규제를 받는 투기과열지구로 지정됐다. 연수구 송도국제도시와 서구 청라국제도시, 검단신도시, 루원시티 등 인천의 대표적인 신도시 대부분이 투기과열지구가 됐다.

- 인천이 왜 규제지역으로 지정됐나

인천은 지난해 9월부터 지속적으로 집값이 올랐다. 올해 3월에는 상승률이 1.61%에 달했으며, 4월(1.05%)과 5월(0.59%)에도 높은 상승률을 기록했다.

특히 송도국제도시가 있는 연수구와 청라국제도시, 검단신도시, 루원시티 등이 있는 서구, 논현신도시가 있는 남동구의 집값 상승률이 두드러졌다.

정부는 집값 상승이 규제지역에서 비규제지역으로 옮아가는 풍선효과로 인천의 집값이 과도하게 상승했다고 판단했다.

- 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 어떤 규제를 받나

유주택 가구는 신규 주택 구매를 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지되고, 2주택 이상 보유 세대는 아예 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 9억 이하는 50%, 9억 초과는 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)도 50%로 제한된다. 투기과열지구는 시가 15억 원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억 원 이하의 LTV는 40%, 초과분은 20%가 적용된다.

이밖에 조정대상지역은 지역별로 소유권을 이전등기할 때까지 분양권 전매가 제한된다. 투기과열지구도 주택, 분양권 전매제한이 소유권이전등기(최대 5년)시까지 제한된다. 수도권에서 분양가상한제가 적용되는 주택은 전매제한기간이 2년 추가된다.

- 언제부터 주택담보대출 규제를 받게 되나

행정지도 기간을 거쳐 7월 1일부터 시행된다. 이달 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명하거나, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청 접수를 완료했으면 이전 규정이 적용된다.

- 주택담보대출을 받았다면 언제까지 전입해야 하나

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등 모든 규제지역에서는 주택담보대출을 받는 경우 집값과 상관없이 6개월 이내에 전입해야 한다.

- 전입하지 않으면 어떻게 되나

대출약정 위반으로 기한이익이 상실돼 대출을 상환해야 한다. 또 향후 3년간 주택 관련 대출도 받을 수 없다.

- 보금자리론을 받는 경우라면 어떻게 되나

실거주 의무가 없었던 보금자리론도 이제 3개월 내 전입해야 하고, 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과한다. 주택금융공사 내규를 개정한 뒤 7월부터 시행할 예정이다.

- 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택을 사면 자금조달계획서를 제출해야 하나

그렇다. 투기과열지구나 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 거래할 때 의무적으로로 제출했던 자금조달계획서는 앞으로 집값과 관계없이 제출해야 한다. 투기과열지구는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 제출하도록 했다. 9월 관련 시행령 개정 이후 바로 시행될 예정이다.

- 전세대출 관련 규제는 언제부터 적용되나

투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 신규매입 시 보증이 제한되는 대상은 규제 시행일 이후 매입한 아파트다. 주택 가격이 KB(국민은행)시세 등을 기준으로 3억 원을 초과하면 대상이 된다.

- 전세대출 강화는 언제부터적용되나

실제 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 보증기관의 내규개정과 은행 전산개발 등을 거쳐야 하기 때문이다. 시행일 이후 대출 신청분부터 적용한다.

- 전세대출 규제에 예외는 없나

지난 12·16 부동산대책의 규제사례에서 인정된 직장이동과 자녀교육, 부모봉양 등 불가피한 실수요에 대해서는 극히 예외적인 범위내에서 인정할 계획이다. 

- 재건축에 투자하려고 한다면 집을 산 뒤 얼마나 실거주를 해야 하나

이번 대책으로 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주를 해야 분양 신청이 허용된다. 소유 시작 시점부터 조합원 분양 신청 시까지다. 올 12월 도시 및 주거환경정비법이 개정된 뒤 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용된다.

- 법인의 주택담보대출이 제한됐는데, 모든 법인에 해당하나

주택 매매와 임대 사업을 하는 법인에 한정한다. 이런 법인들은 규제지역과 비규제지역에 상관없이 모든 지역에서 주택담보대출이 금지된다. 시설자금(주택구매용 자금)뿐만 아니라, 운전자금(주택 수리비 등)용으로도 주택담보대출을 받을 수 없다.

- 이번에 조정대상지역이나 투기과열지구에 포함된 지역의 경우 대출규제는 언제부터 받게 되나

규제지역의 신규 지정 효력은 이달 19일부터 발생한다. 따라서 대출 규제도 19일 기준으로 적용된다. 다만 18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료할 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용된다.

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