인천연구원이 관상복합개발(공공시설물+상가 등 민간수익시설물)의 활성화를 위한 수익성/리스크 측정 모형을 제시해 주목을 끌고 있다.
인천연구원은 15일 배덕상 연구위원(인천공공투자관리센터 및 지역경제연구실)이 수행한 ‘관상복합개발 수익성/리스크 측정 가이드라인’ 기획연구 결과를 발표했다.
관상복합개발은 정부(지자체) 관점에서는 재정 지출을 최소화한 공공 기반시설물 구축, 민간 관점에서는 수익창출 기회를 제공하는 상생 플랫폼이지만 사업 구조화 및 사업성 분석의 어려움으로 실적이 저조한 상황이다.
이 연구는 관상복합개발을 ‘공유재산, 기반시설, 민관합동개발, 건축물 복합개발의 합성 개념’으로 정의하고 사업구조를 위탁개발, 신탁개발, 리츠개발 3가지 형태로 분류했다.
관상복합개발 추진 여부의 핵심인 수익성/리스크 측정 모형은 ▲자기자본 요구수익률 산정(무디스 신용평가모형 일부 적용) 모형 ▲명목 임대수익률 산정(공공데이터 및 인근 시장 데이터를 토대로 회귀분석 및 스프레드 기법 사용해 산출) 모형 ▲이자보상배율 도출(임대수익과 금융비용 이용)을 거쳐 ‘이자보상배율을 무디스 신용평가모형에 대입해 신용등급을 산출하고 산출한 신용등급을 채권수익률 데이터에 대입해 최종 자기자본 요구수익률을 산출’하는 것이다.
이러한 방법을 통해 최종 산출한 자기자본 요구수익률 모형을 실사례에 투입해 모형의 신뢰성과 실무적용 가능성을 검증했다는 것이 배 연구위원의 설명이다.
검증 결과 자기자본 요구수익률 6.44%인 경우 대출이자율 3% 가정 시 인천 전 지역 및 서울 일부 지역에서 실제수익률이 요구수익률보다 높았지만 대출이자율 4% 가정 시에는 인천 일부 지역(부평·연수구)과 서울 전 지역에서 실제수익률이 요구이익률보다 낮았다.
또 이 모형을 예산을 투입한 재정사업에 적용해본 결과 공정률 50%의 용현동 수산기술지원센터는 투자수익률이 자기자본 요구수익률보다 낮고 임차인 수익률도 기대수익률보다 낮아 투자자나 임차인 모두의 관점에서 관상복합개발은 쉽지 않은 것으로 판단됐다.
현재 운영 중인 동춘동 공영주차장은 투자수익률이 자기자본 요구수익률보다 높아 투자자 관점에서는 합격이지만 임차수익률은 기대수익률보다 낮아 임차인 입장에서는 불합격이라는 결과가 나온 가운데 책임임차인(앵커 테넌트)을 확보할 경우 관상복합개발 가능성은 컸을 것으로 평가됐다.
배 연구위원은 정책 제언으로 ▲관상복합개발 사업 시행 및 재정관리 정책 수립(조례 등 규정 정비) ▲지역 부동산시장 연구조직 신설(자체 또는 위탁) ▲인천형 뉴딜 및 도시재생사업 등과의 연계 ▲상장 리츠 등 지역 금융구조화상품 출시를 제시했다.
배상덕 인천연구원 연구위원은 “상권분석의 정밀성, 지역 부동산시장 분석, 이해관계자 협력 및 갈등대응 전략 부재 등 3가지는 이번 연구의 한계이자 극복해야 할 과제”라며 “관상복합개발은 현재의 정책 및 조례로도 추진할 수 있지만 활성화를 위해서는 수익성/리스크 측정문제 해결 및 추진 조직의 전문성 강화 등이 필요하다”고 말했다.
