인천시, ‘중심시가지 체계적 관리 및 사전협상 활성화 용역’ 착수
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인천시, ‘중심시가지 체계적 관리 및 사전협상 활성화 용역’ 착수
  • 김영빈 기자
  • 승인 2022.11.14 11:33
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지난해 도입한 '도시계획 변경 사전협상' 활성화 모색
대상지 발굴 및 공공기여 산출기준 명확화 등 추진
인천시청
인천시청

인천시가 지난해 도입한 ‘도시계획 변경 사전협상’ 활성화를 위해 용역을 실시키로 했다.

시는 이달 중 ‘중심시가지 체계적 관리 및 사전협상 활성화 용역’에 착수한다고 14일 밝혔다.

용역비는 2억5,000만원, 용역 기간은 착수일로부터 12개월, 용역 수행기관은 인천연구원이며 주요 과업은 ‘도시계획 변경 사전협상’ 사례조사 및 후보지 발굴, 대상지 선정 및 공공기여 산출기준 재검토, 유형화 및 체계적 관리방안 수립, 기금 운용방안 제시 등이다.

용역 범위는 인천시 도시지역 중 주거·상업·공업지역 212.3㎢(2억1,230만㎡)다.

‘도시계획 변경 사전협상’은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제52조의 2(지구단위계획구역 공공시설 등의 설치비용 등)와 ‘인천시 도시계획 변경 사전협상 운영에 관한 조례’에 따른 것으로 주거·준주거·준공업·상업지역의 5,000㎡ 이상 유휴부지 및 시설 이전부지, 낙후한 도시기능 회복이 필요한 부지에서 ▲용도지역 변경 ▲도시계획시설 변경(폐지, 복합화) ▲건축제한 완화(건축물 허용용도 추가, 건축물 높이제한 완화 등) 등으로 인한 초과개발이익을 환수하기 위한 것이다.

도시계획 변경 시 공공과 민간이 투명하고 객관적인 사전협상을 벌여 초과개발이익을 환수하고 해당 지구단위계획구역 등의 기반시설에 투자함으로써 특혜시비를 차단하고 공공성을 강화하자는 취지다.

민간(사업시행 예정자)이 ‘도시계획 변경 사전협상’을 신청하면 공공(시)과 민간이 ‘인천시 도시계획 변경 사전협상 운영기준’에 따라 공공기여 협상(공공기여 시설 등의 종류·규모·위치·설치시기 등)을 실시하고 도시관리계획(지구단위계획) 수립(변경 포함)을 거쳐 사업을 진행한다.

공공기여 시설의 종류는 ‘국토계획법’에 의한 공공시설·기반시설과 ‘인천시 도시계획 조례’에 의한 공공임대주택이며 기여 방식은 ▲토지(부지) 제공 ▲공공시설물 설치 제공 ▲건축물 제공(원칙적으로 부속토지 포함) ▲설치비용 납부다.

도시계획 변경에 따라 환수하는 공공기여 비율(토지면적)은 ▲‘용도지역 변경’은 증가 용적률의 60% ▲‘건축물 높이제한 완화’는 증가하는 환산 용적률의 60% ▲‘도시계획시설 폐지 및 복합화’는 증가하는 토지 가치의 20% ▲‘건축물 허용용도 범위 확대’는 증가하는 토지 가치의 12.5% 이내다.

‘도시개발법’에 따른 도시개발사업은 지구단위계획 수립(변경 포함)을 전제로 하는 ‘도시계획 변경 사전협상’ 대상에서 제외하고 별도의 ‘도시개발사업 공공기여시설 설치 및 운영기준’을 적용하며 민간(사업시행예정자)이 군·구에 도시개발구역 지정 제안 전 ‘사전협상 협의 개별 신청’을 해야 한다.

시가 ‘공공기여 사전협상’을 도입한 것은 ‘도시계획 변경’ 및 ‘민간 도시개발사업 허용’에 따른 개발이익 환수 차원의 공공시설 및 토지 기부채납에 대한 법령상 명확한 기준이 없어 사업별로 기부채납 규모 및 비율 등에서 상당한 차이를 보이면서 특혜시비 및 갈등 요인으로 작용했기 때문이다.

하지만 ‘도시계획 변경 사전협상’ 제도가 겉돌자 시는 용역을 통해 대상지를 발굴하고 선정기준 및 공공기여 산출방식 등을 명확히 함으로써 활성화를 도모키로 한 것이다.

현재 진행 중인 ‘도시계획 변경 사전협상’은 남동구 구월동 인천경찰청 건너편 옛 롯데백화점 인천점 부지와 동구 만석지구 특별계획구역 등 2곳뿐이다. 

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