18㎡ 38세대, 35㎡ 68세대, 59㎡ 1,900세대, 69㎡ 1,438세대, 84㎡ 134세대
옛 뉴스테이(기업형임대주택), 8년 의무 임대 후 분양 전환 가능성 높아
인천 부평구 십정2 주거환경개선사업구역에서 다음달 3,000세대가 넘는 공공지원민간임대주택(옛 뉴스테이)이 공급된다.
인천도시공사는 십정2구역 주택임대사업자인 ‘이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한회사’가 다음달 10일 ‘더샵 부평 공공지원민간임대주택’ 3,578세대의 입주자모집공고를 내고 11일 부평구 열우물로 164(십정테니스경기장 주차장)에서 견본주택을 선보인다고 21일 밝혔다.
더샵 부평 공공지원민간임대주택은 전용면적 기준 ▲18㎡ 38세대 ▲35㎡ 68세대 ▲59㎡ 1,900세대 ▲69㎡ 1,438세대 ▲84㎡ 134세대다.
인천도시공사가 사업시행자인 십정2구역에 건설되는 아파트는 총 5,678세대로 1,550세대는 토지등소유자에게 분양하고 공공임대 550세대(5년 후 분양전환 250, 영구임대 300)는 세입자에게 공급한다.
십정2구역은 공공지원민간임대주택과 연계한 정비사업(주거환경개선)으로 임대사업자인 이지스자산운용이 설립한 부동산투자유한회사가 주민 공급분을 제외한 민간임대주택 3,578세대를 인천도시공사로부터 통째 사들여 8년간 의무 임대하고 매각할 예정이다.
지난 2018년 11월 착공한 ‘더샵 부평’은 2022년 5월 입주 예정으로 현재 공정률은 36%다.
민간임대주택 총사업비는 공공지원민간임대주택 매입비 8,006억4,700만원과 부대비용 1,239억6,900만원을 합친 9,246억1,600만원이다.
부동산투자유한회사는 총사업비를 자기자본(부동산펀드) 3,125억5,300만원과 타인자본 6,120억원6,300만원(장기차입금 5,100억원, 임대보증금 1,020억6,300만원)으로 충당키로 했다.
자기자본(부동산펀드)은 기관투자자로부터 2,415억5,300만원을 우선주로 출자받고 사업시행자인 인천도시공사가 610억원, 임대사업자인 이지스자산운용이 100억원을 각각 보통주로 출자해 조달키로 했다.
공공지원민간임대주택 3,578세대의 계약금액은 8,362억원이지만 이지스자산운용이 약 6,400억원의 중도금을 선납하고 2.1%의 할인을 받기로 하면서 8,006억원으로 잡았는데 중도금 선납이 계획대로 이루어지지 않아 추후 정산이 필요하다.
이러한 내용의 ‘십정2구역 기업형임대주택사업 집합투자기구(부동산펀드) 자본금 출자 동의안’은 2017년 10월 인천시의회 행정기획위원회 심의에서 상당한 논란을 빚었다.
인천도시공사가 십정2구역 임대사업자를 모집하는 과정에서 펀드 출자는 전혀 언급되지 않았는데 단독으로 제안서를 제출한 이지스자산운용이 사업자로 결정되자 뒤늦게 610억원 출자를 결정했기 때문이다.
임대사업자 모집공고에 인천도시공사의 출자를 명시했다면 더 좋은 조건으로 민간임대주택을 팔았을 가능성을 배제할 수 없다는 것이다.
인천도시공사가 먼저 610억원을 출자하고 이후 이지스자산운용이 계약금을 내도록 한 것도 계약금의 대부분을 도시공사가 내준 꼴이 되면서 의혹을 샀다.
십정2구역 민간임대주택 사업이 건설기간 4년과 의무 임대기간 8년을 합쳐 12년이라는 장기 투자인데 오는 2030년 투자 손실이 확정될 경우 책임은 누가 지느냐는 논란도 벌어졌다.
당시 인천도시공사는 주택가격 연간 상승률이 1.25% 이상이면 출자원금 전액 회수가 가능하고 공실률 15% 이하면 임대기간 이익배당이 가능해 수익성이 있다고 주장했지만 부동산경기는 쉽게 예측하기 어렵고 공사의 출자는 배당이나 잔여재산 배분에서 불리한 보통주이기 때문에 자본금 잠식이 발생할 경우 손실이 더 커질 수 있다는 지적이 나왔다.
도시공사는 민간임대주택 사업이 12년가량의 장기투자이기 때문에 기관투자자들이 펀드 출자를 꺼릴 수 있어 공사의 직접 출자가 사업의 성공적 추진에 필수적이라고 강조해 결국 출자동의안이 원안 통과됐다.
십정2구역 부동산펀드 사업은 2030년 전후에나 투자결과가 확정되겠지만 출자 과정이 석연치 않았다는 의혹은 쉽게 가시지 않고 있는 가운데 다음달 시작되는 공공지원민간임대주택 임차공급 결과가 주목된다.
