세부개발계획 수립 시 도시·건축공동위 심의 통해 용도지역 변경
10% 이상 기반시설 기부채납, 환경성 검토 거쳐 환경대책 수립 조건
인천시가 재건축을 추진하는 주안국가산업단지 인근 동화연립을 지구단위계획구역 및 특별계획구역으로 결정했다.
시는 26일 ‘도시관리계획(동화연립 지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정 및 지형도면 고시’를 냈다.
미추홀구 주안동 1412-4 일원 동화연립 부지 1,561㎡를 지구단위계획구역 및 특별계획구역으로 결정하는 것으로 사실상 조건부 재건축 허용이다.
특별계획구역 계획지침은 세부개발계획 수립 시 도시·건축공동위원회 심의를 통해 용도지역을 일반공업에서 준공업지역으로 변경토록 했다.
건축물 용도는 공동주택으로 한정하고 건폐율은 50% 이하, 용적률은 230~300% 이하(기준 230%, 허용 250%, 상한 300% 이하), 높이는 용적률 범위 내에서 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 결정한다.
또 도로, 주차장 등 기반시설(공공시설 순부담율 10% 이상)은 시행자 부담으로 설치해 기부채납(용적률 완화 제외)하고 공업지역 내 주거환경 보호를 위해 세부개발계획 수립 시 환경성 검토를 거쳐 대책을 수립토록 했다.
현재 동화연립(36세대)의 용적률은 110%로 재건축할 경우 230~300%로 높아져 상당한 사업성을 갖게 되는 만큼 기반시설을 기부채납하고 환경관련 집단민원이 발생하지 않도록 대책을 마련하라는 의미다.
용적률은 완화 기준(녹색건축물·에너지효율 등급 3~10%, 제로에너지 건축물 6~10%, 장수명주택 5~10%, 지능형 건축물 4~10%)을 적용받으면 최대 20% 높아지고 공공시설 등의 기부채납에 따라서는 법적 상한용적률(300%)까지 가능하다.
주안산단과 맞닿은 동화연립은 지난 1978년 준공을 앞두고 용도지역이 준공업에서 일반공업으로 바뀌어 재건축이 불가능해진 곳이다.
주민들은 지난 2018년 12월 재건축 허용을 요구하는 민원을 제기했지만 시는 현행 법령상 불가 판정을 내렸고 고충민원 진정을 접수한 국민권익위원회는 2019년 10월 동화연립 주거환경 개선의 필요성을 인정하고 용도지역 변경을 통한 재건축 허용 방안에 대해 도시계획위원회 자문을 받고 그 결과에 따라 처리할 것을 권고했다.
이에 따라 시는 지난해 2월 도시계획위원회에서 용도지역 변경이 적정하다는 자문을 받고 동화연립을 지구단위계획구역으로 결정해 재건축을 추진키로 한 것이다.
인천시 도시계획조례상 일반공업지역에서는 기숙사를 제외한 공동주택 건축이 허용되지 않지만 준공업지역에서는 제한적으로 공동주택을 건축할 수 있다.
일반공업지역의 건폐율은 70%, 용적률은 350%이고 준공업지역의 건폐율은 70%, 용적률은 400%지만 주택 및 준주택은 건폐율 50~60%(단독주택 60%, 공동준택 50%), 용적률 300%로 낮아진다.
시 관계자는 “주안산단과 붙어있는 동화연립의 재건축을 허용할 경우 환경민원 발생 가능성이 높지만 국민권익위의 권고를 존중해 용도지역 변경을 통한 재건축을 수용키로 했다”며 “이번 동화연립 지구단위계획구역 결정 고시는 재건축 허용의 전제로 10% 이상의 기반시설 기부채납과 환경 대책 수립을 요구한 것”이라고 설명했다.
