인천시, '도시계획 변경 사전협상' 시범사업 나서
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인천시, '도시계획 변경 사전협상' 시범사업 나서
  • 김영빈 기자
  • 승인 2021.10.02 17:38
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11월 30일까지 유휴토지 및 복합개발 필요 지역 대상 제안서 접수
대상 사업 선정되면 공공(시)과 민간(토지소유자)이 공공기여 등 협상
용도지역 변경은 증가하는 용적률의 60%에 해당하는 개발이익 환수
인천시청 전경
인천시청 전경

인천시가 용도지역 변경 등에 따른 초과개발이익 환수를 위한 ‘도시계획 변경 사전협상’ 시범사업에 나섰다.

시는 ‘도시계획 변경 사전협상 시범사업 제안서 접수 안내’를 공고했다고 2일 밝혔다.

‘인천시 도시계획 변경 사전협상 운영에 관한 조례’ 및 ‘인천시 도시계획 변경 사전협상 운영기준’에 따른 ‘공공기여 사전협상제도’ 시행에 맞춰 유휴토지 및 복합개발이 필요한 지역 등을 대상으로 ‘도시계획 변경 사전협상 시범사업’을 실시키로 한 것이다.

제안서 접수 대상은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제51조(지구단위계획구역의 지정 등) 제1항 제8호의2(일반주거·준주거·준공업·상업지역 중 낙후한 도심 기능 회복이 필요한 지역) 및 제8호의3(유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지)에 해당하는 5,000㎡ 이상의 부지에서 ▲용도지역 간 변경(주거→준주거 포함) ▲도시계획시설 변경(폐지, 복합화) ▲건축제한 완화(건축물 허용용도 추가, 건축물 높이 제한 완화 등)를 제안해 도시관리계획을 결정(변경 포함)하는 개발사업이다.

'도시개발법'에 따른 도시개발사업은 ‘도시계획 변경 사전협상’ 대상에서 제외되며 별도의 ‘도시개발사업 공공기여시설 설치 및 운영기준’이 적용되는데 사업시행자(민간)가 군·구에 도시개발구역 지정 제안 전에 ‘사전협상 협의 개별 신청’을 해야 한다.

‘도시계획 변경 사전협상 시범사업’ 제안서는 토지소유자(사업시행자)가 11월 30일까지 해당 군·구(도시계획 부서)에 제출하면 군·구는 7일 이내 검토의견서를 첨부해 시에 접수토록 했다.

시는 제안서가 접수되면 실무TF팀이 60일 이내 도시계획적 정합성 및 타당성 검토, 관련부서 협의, 전문가 및 도시·건축공동위원회 자문을 거쳐 시범사업 선정 여부를 결정하고 민간 및 군·구에 통보한다.

‘도시계획 변경 사전협상 시범사업’은 대상지 선정, 개발계획 제안서에 따른 공공기여 등 본협상, 협상 결과를 반영한 도시관리계획 수립(변경 포함)이 끝나면 추진이 가능하다.

사전협상 시범사업 선정 평가 기준은 ▲1단계로 정책 부합 및 지역발전 기여 여부 검토(도시관리정책과 상위계획 및 규정 부합 여부, 도시발전 전략상 균형발전 부합 여부, 기존 시설 페지 또는 변경의 타당성 및 필요성)를 통해 3가지 항목을 모두 만족하면 ▲2단계로 개발계획안에 대한 기대 편익 측면 검토(기능을 상실한 도시계획시설 폐지 또는 변경에 따른 토지이용 합리화, 고용증진·산업육성·경제성장 기여, 균형발전 및 중심지 육성에 기여)를 통해 1개 항목 이상을 만족하면 ▲3단계로 개발계획안의 적정성 검토, 개발계획안 수용 시 부작용 검토, 공공기여 협상(공공기여 시설 등의 종류·규모·설치시기·위치의 적정성·재원조달의 합리성)을 거치도록 했다.

평가 3단계의 사전협상 세부사항은 ‘인천시 도시계획 변경 사전협상 운영기준’에 따른다.

사전협상 운영기준은 ‘공공기여계획에 관한 협상’의 목적을 ‘도시관리계획 변경 및 개발 실현으로 인한 인구 밀도 증가 등에 대응해 지역에 부족하거나 보완이 필요한 공공시설 등을 제공받음으로써 도시균형발전을 도모하고 체계적·계획적 개발을 유도하는 것’으로 규정했다.

협상조정협의회는 10명 내외의 위원(민간측 협상단 3명, 공공측 협상단 3명, 외부 전문가 등)으로 구성하며 민간측 협상대표는 토지소유자, 공공측 협상 대표는 인천시 도시계획국장이 맡는다.

협상 기간은 3개월 이내(합의에 따라 3개월 인내에서 연장 가능)로 하고 민간 또는 공공 일방의 서면 통보로 중단할 수 있는데 협상을 중단하는 경우 상호 보상 및 배상을 요구할 수 없으며 1년 이내 협상이 재개되지 않으면 종결할 수 있다.

협상이 끝난 후 사업계획의 변경 또는 법령에 따른 절차이행 과정에서 협상결과의 변경상황이 발생하는 경우 공공과 민간은 추가 협상을 할 수 있고 협상에 따라 지구단위계획 결정(변경)이 도시·건축공동위원회의 심의를 완료한 날로부터 2년 이내 민간(사업시행자)이 건축허가(사업계획 승인)를 신청하지 않으면 공공(시)은 당해 지구단위계획에 대해 재검토 등의 조치를, 5년 이내 착공 등 가시적 사업추진이 이루어지지 않거나 시행이 불가능하다고 판단되는 경우 및 민간이 공공과 협의 없이 사업 대상지를 매각하려는 경우 당해 지구단위계획을 무효화할 수 있다.

공공기여시설의 종류는 ‘국토계획법’에 의한 공공시설, 기반시설과 ‘인천시 도시계획조례’에 의한 공공임대주택이며 방식은 토지(부지)제공, 공공시설믈 설치 제공, 건축물 제공(원칙적으로 부속토지 포함), 설치비용 납부다.

공공기여시설의 설치비용은 지구단위계획에 관한 도시관리계획 결정(변경)의 고시일을 기준으로 용도지역 또는 도시계획시설 변경 전·후 각각 감정평가한 토지가액 차이의 범위에서 해당 지구단위계획구역 안에 제공한 부지, 공공시설 설치 제공에 든 비용을 공제한 금액으로 한다.

공공기여를 설치비용으로 낼 경우 납부 시기는 착공일로부터 사용승인 또는 준공검사 신청 전까지이며 착공일에 납부하지 않을 때는 이행보증보험증권을 제출해야 한다.

용도지역 변경 사업의 공공기여율 산정방식
용도지역 변경 사업의 공공기여율 산정방식

공공기여의 비율(토지면적)은 ▲‘용도지역 변경’은 증가하는 용적률(대지면적에 대한 연건축면적의 비율)의 60%에 해당하는 토지가치 ▲‘건축물 높이제한 완화’는 증가하는 환산 용적률의 60%에 해당하는 토지가치 ▲‘도시계획시설 폐지 및 복합화’는 20% 내외 ▲‘건축물 허용용도 범위 확대’는 12.5% 이내다.

용도지역 변경의 경우 공공기여비율은 ▲자연녹지(용적률 80%)→제1종 일반주거(200%)는 36% 내, 제2종 일반주거(250%)는 41% 내, 제3종 일반주거(300%)는 44% 내 ▲제1종 일반주거→일반상업(1,000%)은 48% 내 ▲제2종 일반주거→일반상업은 45% 내 ▲제3종 일반주거→일반상업은 42% 내 ▲준주거(500%)→일반상업은 30% 내 등이다.

총 공공기여량은 공공기여 비율에 따라 제공하는 시설규모 및 설치비용의 합산으로 하며 ▲공공기여 토지면적×대상토지의 ㎡당 종후 감정평가액 ▲(종후 감정평가 토지가치-종전 감정평가 토지가치)×60% 중 큰 값을 적용한다.

공공시설 등의 설치비용은 부지면적으로 환산해 공공기여 총량을 인정하고 건축물을 제공하면 표준건축비×건축연면적, 입체적 구조물을 제공하면 설계도서에 따른 건축허가 시점의 총공사비, 기존 건축물의 전부 또는 일부를 제공하면 2개 감정평가기관의 평가액 산술평균 등으로 계산한다.

공공기여 산정을 위한 감정평가는 협상이 완료되는 시점에 공공과 민간이 각각 1개 기관을 선정하고 종전 감정평가는 현황 평가, 종후 감정평가는 협상을 통해 결정된 사업계획을 고려한 실질 토지가치 상승분 평가이며 2개 감정평기관의 평가액을 산술 평균한다.

시가 ‘공공기여 사전협상제도’를 도입한 것은 그동안 용도지역 변경 및 민간 도시개발사업 허용에 따른 개발이익 환수 차원의 공공시설 및 토지 기부채납(무상 기부)이 법령상 명확한 기준 부재로 인해 규모 또는 비율 등에서 사업별로 상당한 차이를 보여 특혜 논란 및 갈등 요인으로 작용하는 등의 부작용이 적지 않았기 때문이다.

이번 ‘도시계획 변경 사전협상 시범사업’은 향후 용도지역 변경 등을 수반하는 각종 개발사업의 공공기여 수준을 구체적으로 결정한다는 측면에서 그 결과에 관심이 집중되고 있다.

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