조항필 / 감정평가사
인천 곳곳에서 재개발공사가 한창이다. 주안 시민공원 인근, 가정오거리, 숭의동, 부평의 청천·산곡동 등 구도심의 풍경은 하루가 다르게 변화하고 있다. 인천의 도시정비사업은 1990년대 간석주공, 구월주공 등 재건축 위주로 진행되어 오던 것이 2000년대 들어서는 재개발사업구역 지정으로 도시 재개발이 본격화 되었다.
도시정비구역이 본격적으로 지정된 2006년 당시 약 124개였던 정비사업구역은 2009년에는 최대 212개구역으로 확장되었다. 그러나 2008년 세계적 금융위기 이후 침체된 부동산 시장의 영향으로 장기 답보상태가 지속되면서, 사업성이 없는 구역은 해제되고, 일부는 준공되어 2021년 기준 소규모 주택정비사업을 빼면 90여개 구역으로 축소되었다. 기대는 많았으나, 사업성 미비로 중단된 구역이 그만큼 많았다는 것을 알 수 있다.
인천의 구도심은 그간 송도,청라,영종 등 경제자유구역 내 건설사업과 외곽의 택지개발사업 등에 떠 밀려 주거환경개선에서 소외당해 왔다. 시장 상황에 맡겨진 원도심의 재개발은 송도, 청라 등의 택지개발지역에 비해 사업성이 떨어질 수밖에 없었고, 오히려, 외곽 택지개발에 따른, 상대적 경쟁력 감소로 더욱 사업성이 떨어지는 구역으로 밀려났다.
2016년 이후 부동산 가격의 상승과 최근 3년간 급격한 아파트 가격의 폭등 덕분(?)에 부평과 주안 일원의 재개발이 이제 착공하는 상황으로 넘어가고 있지만, 아직도 많은 구도심의 낙후지역은 사업성이 떨어져 사업 진행은 어렵고 부족한 기반시설과 공공시설 부재로 소외감은 더욱 커져가고 있다.
최근 3년간 인천지역 아파트 가격의 급등은 지난해 말을 기점으로 하락 안정화 추세로 돌아섰고, 일부 전문가는 급격한 하락을 예상하고 있기도 하다. 차기 정부도 아파트 가격의 단기 급등에 따른 가격 안정화 정책은 필연적이고, 금리인상 압박에 따른 금융여건의 변화도 하락 방향에 손을 들어주고 있다. 결국 이러한 부동산 시장의 변화 추세는 인천 구도심의 재개발에는 더욱 부정적으로 작용할 수 밖에 없다.
그간의 인천의 도시정비사업은 민간에 전적으로 의존하여, 사업성이 있는 곳은 진행되고, 사업성이 떨어지는 곳은 주민 갈등 만 야기하고, 장기 지연으로 구역지정이 해제되거나, 아직도 시공사를 찾아 헤메고 있는 상황이다. 사업성이 나오기 위해서는 예상 분양가가 상승되거나, 용적율 상향이 이루어져야 하는데, 향후 예상 분양가의 상승은 어렵고, 사업진행에 어려움을 겪고 있는 지역은 주로 구릉지에 위치해 용적률 상향에도 한계가 있다. 보다 근본적인 문제는 과거 중심지였던 동구, 중구지역 등의 지역경쟁력이 상대적으로 떨어져 있다는 점이다.
인천 동구, 미추홀구의 수봉산 일원 등 구릉지에 위치한 재개발 예정 구역은 앞으로도 사업성을 갖추기가 더욱 어려워질 것으로 보인다. 또한 정비사업구역이 해제되거나, 사업성이 다소 떨어지는 지역은 지금 '소규모 주택정비사업'으로 갈아 타려 하고 있다.
소규모 주택정비사업이 도입된 2016년 이후 인천지역만 벌써 50개가 넘는 지역에서 조합 설립이 이루어지고, 6개 지역에서 착공이 진행되고 있다. 그러나, 소규모 주택정비상업은 사업성이 없는 지역에 일부 사업가능 블록만 개발토록 허용함으로써, 마치 '나홀로 아파트'식으로 진행되고 있고, 일부는 단독주택이 '다세대 주택'으로 대체 되면서, 구도심 내 난개발로 지역단위의 재개발을 더욱 어렵게 만들고 있다.
이처럼 도시정비사업이 민간의 사업성에만 의지할 경우, 인천 구도심의 체계적인 재생상업은 요원할 수 밖에 없다. 어쩌면 시장의 사업성 논리에 기초한 구도심의 재개발은 당초부터 민간의 힘만으로는 해결 할 수 없었던 것인지도 모른다. 전면 철거 방식의 아파트 건설사업이라는 획일적 사업방식에서는 대안이 안 나올 수 있다. 방식을 바꿔야 한다. 여기서 인천시도 해당 지역 주민도 사고의 전환이 필요하다.
사업성이 많이 떨어지는 구도심 재개발은 시가 적극적으로 개입해야 한다. 사업성이 다소 떨어지나, 용적율 상향으로 극복 가능한 주안, 부평 일원은 용적율 상향, 종상향 등을 통해 사업성을 높여주되, 이에따른 개발이익을 사업성이 많이 떨어지는 동구 등의 구도심의 재개발에 지원하는 방식이 가능하다. 현재 도정법상 용적율 상향에 따른 개발 인센티브를 공공시설 등의 기부채납으로 활용하고 있다.
기부채납 방식은 공공시설부지나, 건물외에도 현금납부 방식도 가능한 바, 이를 적극 활용하여 구도심을 지원할 재원으로 삼아야 한다. 용적율 상향이 가능한 곳은 다소 파격적으로 지원하되 이로 인한 개발이익을 구도심 재생사업에 활용하자는 것이다.
인천시의 특색있는 도시재생플랜과 이에 긍정하는 지역주민의 숙원이 함께 해결 될 수 있는 방안이 될 수도 있을 것이다. 주민들이 원하는 곳을 1차적으로 지원함으로써 강제적 방식이 아니라, 인천시의 장기 구도심 재생방향에 맞는 방향으로 유도할 수 있을 것이다.
특히 중구,동구지역은 인천 내항 재개발, 역사문화지구와 연동된 지역적 특색을 살리는 모델로 고려해 볼만 하다. 그간 형평성만 고려하여 평균적인 용적율 적용으로 용적율 상향으로 사업성이 있는 곳도 사업 진행을 어렵게 하고, 사업성이 많이 떨어지는 구도심의 재개발도 방치하는 우를 범하지 말아야 한다.
서울을 비롯 부산, 대구 등 급격한 도시화 과정을 겪은 여타 광역시의 구도심 재생사업은 도시계획상 난제일 수 있다. 인천이 특색있는 저밀개발 사업방식의 모델을 만들 수 있기를 기대해 본다.
