부동산 시장의 흐름을 읽지 못한 '죄'
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부동산 시장의 흐름을 읽지 못한 '죄'
  • 조항필
  • 승인 2022.05.17 14:40
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[부동산칼럼] 조항필 / 감정평가사
인천 미추홀구 아파트단지 (사진=인천in)
인천 미추홀구 아파트단지 (사진=인천in)

지난 대선은 부동산 폭등에 대한 20,30대의 분노의 표심이 승패를 좌우했다. 민주당은 왜 부동산 문제에 대해 실패했을까? 진보는 부동산 문제를 다루는 시각이 지나치게 원론적이다. 박원순 시장의 재건축 규제 강화,도시재생중심의 발상, 진보정권의 부동산하면 떠오르는 불로소득 환수 관점에서의 세금 강화만으로 부동산 문제를 잡지 못했고, 결국 부메랑을 맞게 된 것이다.

문재인 정부에서 주택시장 안정을 목표로 수십 차례 대책을 발표했음에도 수도권 아파트 매매시장의 급등 추세는 2021년까지 지속되었다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장의 위축으로 2015년까지 공급량이 줄었고, 2015년부터 부동산 시장이 다소 회복 되자, 사상 유래없는 저금리를 바탕으로 부동산 시장이 과열되고, “갭투자” 열풍에 속절없이 아파트 가격이 치솟은 것이다.

그러나, 공급부족에 대한 대책없이, 시장의 수요흐름을 무시하고, 다주택자의 투기적인 행태에만 집착한 과도한 규제, 1가구 1주택 소유 중심의 구호성 목표와 다주택자에 대한 징벌적인 조세정책, 대출한도 규제등의 수요억제 정책은 목적과 달리, 20,30대에게는 내집마련 기회의 포기를, 수도권의 집이 없는 사람에게는 “벼락거지”를 만들고 만 것이다.

집은 충분한데, 다주택 투기세력이 문제라는 지난 정부의 인식에는 한국인의 집에 대한 생각을 읽지 못하고 있었다. 국민의 80%이상이 아파트를 선호하는 한국인에게 아파트는 중산층의 상징이자, 삶의 기초적 경제기반이 되었다. 급격한 도시화로 과거 급속히 지어진 구도심의 노후주택에서 더 이상 살고 싶지 않은 사람들이 많아진 것이다.

서울은 2020년 국토교통부가 조사한 주거실태 조사에 따르면, 아파트 비중이 42.8%로 전국 대도시 중 가장 낮다. 세종시가 75%, 광주시가 66%, 대구 56%, 인천이 54.9%로 이중에 재건축 연한이 지난 아파트까지 포함 된 것을 감안하면, 국민의 주거형태 선호에 비해, 대도시의 아파트 많이 부족하고, 그 수요는 앞으로도 지속될 것이라는 것을 보여준다. 필자의 짧은 소견으로는 대도시의 아파트 비중은 70% 정도까지 올라갈 것으로 보인다.

다수의 국민이 아파트를 자발적으로 선호하는 것은 한국인의 마음을 사로잡는 무언가 특별한 게 있다는 것이다. 과거 지역사회는 이웃이 좋던 싫던 같이 어울려 살아야 했지만, 지금의 아파트는 나만의 사적 공간을 확보하고, 필요하면 본인이 개방을 선택할 수 있는 구조이자, 교육, 여가, 편의 모든 측면에서 어려움이 없다. 이웃도 모른체 5년을 살아도 문제될 것이 없는 것이다. 선택적으로 지역 공동체에 신축적으로 결합할 수 있는 현대인의 특성에 더 맞는 것일지도 모른다. 이는 사회문화학자들의 연구영역이지만, 분명한 것은 이제 어려서부터 아파트 생활문화에 익숙한 세대가 더 많아지고 있고, 그들의 대다수의 선호 주거형태도 아파트라는 것이다.

지표로 보면 서울을 비롯한 인천, 대구, 부산등의 아파트 수요는 앞으로도 강화될 것이 분명하다. 재개발을 바라는 수 많은 지역이 존재하고, 실제로 쾌적한 주거 환경으로 개선되어야 한다. 주거의 질이 우선적으로 개선되어야 지역이 서울에는 아직도 많았다는 것이다. 박원순 시장시절 재개발 재건축 규제를 대폭 완화하고, 경관등 문제가 없는 곳은 선별적으로 용적율을 대폭 상향해, 그 개발이익을 강북의 구릉지 개발과 청년, 노인 임대주거, 저소득층 임대주택단지 조성전략을 가졌다면 하는 아쉬움이 남는다.

토건국가에 대한 반작용과 불로소득의 사유화 문제에만 집착한 진보정부의 편향된 부동산정책은 스스로 선택지를 제한하고 있던 것은 아닌지 반성적으로 돌아 봐야 한다. 뉴욕, 런던, 홍콩등 도시집중력이 높은 곳은 서울의 집값보다 훨씬 비싸다. 이는 도시화의 집중도가 높아질수록 필연적으로 나타나는 결과이다. 한국은 홍콩, 싱가폴같은 도시국가를 제외하면 가장 도시화율이 높은 나라고, 그 추세는 더욱 강화되고 있다. 수도권인구 2600만명과 5대광역시 천만명을 합하면 전체인구의 70%가 수도권과 5대 광역시에 살고 있는 것이다. 일자리가 대도시에 있고, 문화적 공간과 각종 편의 시설이 있는 도시에 대한 선호는 젊은 세대일수록 강하고, 이는 시간이 지날수록 대도시 집중과 지방도시축소 현상이 강화 될 것임을 보여준다.

서울의 재개발 재건축 규제로 공급을 제한한 부동산 정책은 수도권 전체로 파급되어, 결국 지난 3년간 최대의 부동산 폭등으로 귀결되고 말았다. 다행히 세계적 금리상승 추세로 이 흐름은 올해를 지나면서 한풀 꺽일 것으로 보이지만, 새정부의 종부세 완화와 용적율 500%공약으로 대표되는 규제완화 정책은 또 다른 측면의 편향으로 흐르지 않을지 우려스럽다. 개발이익을 사회적으로 환원할 장치를 잘 마련해 합리적 보수정권의 면모를 보여주길 기대해 본다.

 

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