인천 부평구 십정2구역 뉴스테이 연계 주거환경개선사업 조감도 

 인천시가 뉴스테이 연계 부평구 십정2 주거환경정비사업의 뉴스테이 임대사업 집합투자기구(펀드)에 인천도시공사를 통해 610억원 출자를 추진한다.

 시는 ‘십정2구역 기업형 임대주택사업 집합투자기구(부동산펀드) 자본금 출자 동의안’을 시의회에 상정했다고 29일 밝혔다.

 십정2구역 뉴스테이 임대사업자인 이지스자산운용이 설립한 ‘이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한회사’에 오는 11월 610억원을 출자해 의무임대기간 8년동안 배당금을 지급받고 2030년 분양하면 원금을 회수하는 내용이다.

 이 부동산펀드는 기관투자자로부터 2415억5300만원을 출자(우선주)받고 인천도시공사가 610억원(보통주), 이지스자산운용이 100억원(보통주)을 각각 출자해 자본금 3125억5300만원을 조달할 예정이다.

 총사업비는 부동산(십정2구역 뉴스테이 3578세대) 매입 8006억4700만원과 부대비용 1239억6900만원을 합친 9246억1600만원으로 자기자본(부동산펀드) 외에 장기차입금 5100억원과 임대보증금 1020억6300만원으로 충당한다는 계획이다.

 인천도시공사는 지난 4월 뉴스테이 임대사업자였던 마이마알이(주)가 기한 내 펀드를 조성하지 못하자 계약해지를 통보하고 재입찰을 거쳐 지난 7월 임대사업 우선협상대상자로 이지스자산운용을 선정했다.

 이에 따라 이지스자산운용은 자본금 1억원으로 부동산펀드를 설립하고 인천도시공사를 포함한 자본금 출자계획을 수립했다.

 인천도시공사는 이지스자산운용과 이달 초 부동산매매계약을 체결하면서 계약금은 부동산펀드 출자금을 확보해 11월 30일까지 내도록 했다.

 인천도시공사가 610억원을 출자하면 계약금 800억원의 대부분을 내주는 셈이다.

 이지스자산운용은 사업수지 분석을 통해 2022년 2월 임대 개시하고 2030년 3월 매각하면 총수입은 1조3736억9800만원(임대수입 2731억5400만원, 매각수입 1조1003억4200만원)에 총지출은 8648억7300만원으로 금융비용과 출자에 따른 배당금 지급 및 자본금 반환에 문제가 없다고 제시했다.

 뉴스테이를 3.3㎡당 약 795만원에 매입해 오는 2030년 의무임대기간 8년이 끝나면 3.3㎡당 1092만원에 매각한다는 것을 전제로 계산한 수치다.

 내부수익률은 4.95%(현재가치 산정을 위한 할인율 3.0% 반영), 경제성을 나타내는 B/C(편익 대 비용) 비율은 1.19로 사업성이 있다는 것이 이지스자산운용의 주장이다.

 인천도시공사는 당초 마이마알이와 뉴스테이 매매계약을 체결하고 계약금 2000억원을 받으면서 연리 4.99%의 반환 약정을 맺어 결국 108억원의 이자를 물어줬다.

 이어 이지스자산운용과는 부동산펀드를 설립해 출자를 받아 2달 이내 계약금을 내는 조건으로 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 낼 수 있도록 610억원을 출자하겠다는 것이다.

 인천시와 도시공사는 부동산펀드가 8년 임대를 통해 출자자에 대한 배당금을 지급하고 이후 매각을 거쳐 출자금을 청산할 수 있기 때문에 주거환경개선사업의 차질 없는 추진과 사업시행자인 공사의 역할을 감안할 때 출자가 타당하다고 주장하고 있으나 향후 부동산경기 향배에 따라서는 손실 가능성도 배제할 수 없다.

 주택가격 연간 상승률이 1.25% 이상이면 출자원금 전액 회수가 가능하고 공실률 15% 이하면 임대 기간 이익배당이 가능하다는 것인데 이러한 전제 조건은 상황에 따라 충족되지 않을 수 있다.

 또 주택도시보증공사가 제공하는 원리금 상환보증은 담보대출에만 적용하고 출자금은 제외되기 때문에 상환 안정성도 보장할 수 없다.

 사업시행자인 인천도시공사가 뉴스테이 임대사업자의 계약금 상당부분을 출자를 통해 제공하는 방안을 시의회가 어떻게 판단할 것인지 주목된다.