지난 21일 발표한 인천시의 지하도상가 사용료 부과 인상에 따라 불법 전대차계약의 정리 필요성이 강조되고 있다. 인상 요인이 ‘너무 저렴하게 받았다’는 감사원의 지적 때문이긴 하지만, 그간 이 지적이 대부분의 상가 현장에 적용되지 않았던 만큼 시가 관련 조례 개정을 서둘러야 한다는 의견도 대두되고 있다.
 
22일 인천시에 따르면 시는 현재 지하도상가의 조례 개정작업이 행안부와 감사원 등 중앙의 시정명령에 따른 것이며, 지금까지는 상인들의 반발로 위법행정이 지속돼 온 만큼 지하도상가에 대한 합법적인 제도 도입 등을 위해 공유재산법을 위반하지 않는 조례의 개정을 추진하고 있다.
 

◆ 시, “인상 이유는 부당함 아닌 ‘감사원 지적’ 때문”
 
시는 지난 2002년 제정된 지하도상가 관련 조례에 따라 부지평가액을 절반으로 감액해 연간 사용료를 부과해 왔다. 이에 감사원은 지난 2월 감사를 통해 상위 법률 기준보다 연간 16억 원의 사용료를 적게 징수하고 불법 전대차계약 등으로 연간 460억 원의 부당이득이 발생했다는 등의 내용을 골자로 하는 지적사항을 발표했다. (관련기사 하단 링크 참조)
 
감사원의 지적에 따라 인천시는 올해 15개 지하상가 임차인에게 부과하는 사용료 총액을 57억 원으로 지난해 기준 38억 원보다 50% 인상한다. 감사원의 지적인 만큼 시로서는 불가피한 선택이다. 감사 지적을 받으면 그만큼 교부세 등에 패널티가 걸린다는 점을 간과할 수 없기 때문이다.
 
현재 이러한 인상 방안을 두고 지하도상가연합회 등에서 반발하며 법적 대응도 검토하고 있는 것으로 전해지고 있다. 시가 사용료를 인상하게 되면 임차인으로부터 재임차(이미 시가 시설관리공단에 위탁한 것을 다시 민간법인에게 위탁관리권을 넘기고, 이 법인과 현장 상인이 거래)를 받은 상인들의 임대료 부담으로 이어질 거라는 논리다.

 
◆ ‘올려받겠다’는 ‘평균 근접치’ 16만 원 선
 
인천시가 올려 받겠다는 총 사용료 57억 원은 지하상가 현장에서 임차인들이 내는 금액의 총액이다. 시에 따르면 현재 인천 관내 15개소 지하상가에는 3,500개 내외의 점포가 있는데, 이중 전대차계약에 해당하는 점포는 약 3천여 개 정도다.
 
이들 점포의 정확한 월 임대료는 공개 되지않고 있다. 최근 몇 년 사이 전대차계약에 대한 문제를 지적했던 시의원들이 수차례 이 자료의 제출을 요구했지만, 해당 민간법인은 의무 제출 자료가 아니라는 이유로 거부해 왔다.
 
하지만 시의 발표자료만으로 인상한다는 57억 원을 3천으로 나누면 점포 당 1년 치 임대료의 평균 근접치를 대략 계산하면 월 임대료 인상액은 16만 원 정도다.
 
시 관계자는 “현재 지하도상가 계약이 민간에 의해 권리금을 전제한 전대차계약으로 추진되고 있고 현장조사 등을 통해 공식적인 임대료의 10배 이상 달하는 부당이득이 성행하는 것으로 추정한다”고 밝혔다.
 

◆ 현장 상인들도 내용 아는 경우 많아... 결국 시가 해결해야
 
지하상가 상인들의 임대료 부담을 원천적으로 막는 길은 사실상 전대차계약의 원천 폐지다. 만약 지금 인천 지하도상가 전반에서 진행되고 있는 ‘권리금을 전제한 전대차계약’ 없이 일반 경쟁 입찰로 전환해 시가 직접 상인들과 직거래하기만 해도, 지금처럼 ‘57억 원까지 올려 받는다’고 해도 임대료는 대폭 낮아진다.
 
따라서 시가 사용료를 인상하게 되면 임차인으로부터 전대차계약을 적용받는 상인들의 임대료 부담으로 이어질 거라는 상인연합회 등의 논리는, 그 전대차계약을 없애는 것으로 부담을 거의 해소할 수 있다는 얘기다.
 
우리나라의 관련법(상가건물임대차보호법)은 공유재산에 대한 권리금은 인정하지 않고 있다. 이 조항은 이미 지난 2015년 상반기 신설돼 적용돼 왔다. 통상적으로 상가점포의 계약이 2년 단위로 이루어지는 점을 감안하면, 대부분 법적으론 인정될 수 없는 권리금을 불법으로 적용해왔다는 얘기가 된다.
 
전대차계약으로 지하상가에 들어온 상인들이 만약 이같은 내용을 알게 되면 ‘과연 가만히 있겠느냐’는 지적도 나올 수 있다. 시 관계자는 “이 부서로 발령받고는 겪지 않았던 일이지만, 전임 담당자 당시 일부 지하상가 상인들 몇몇으로부터 ‘우리가 내는 임대료가 왜 시가 아닌 다른 주머니로 가게 만들었느냐’는 식의 항의가 있었다는 소리를 들었다”고 밝히기도 했다.