남구 관교동에 가면 남인여중 건너편부터 인명여고까지 동아아파트부터 쌍용, 삼환, 풍림, 동부아파트가 들어서 있다. 대부분 1990년대 초반에 들어선 아파트들이다. 이제 건축연한이 25년 가까이 된다. 아파트 곳곳에 저 홍보물들이 많이 붙어있다. 일단 용어부터 정리하고가자 재건축인지 재개발인지 명확하게 하자.

재건축은 주택을 둘러싼 기반시설은 양호해서 노후한 주택만 새로 지을 때 사용하는 용어이고 재개발은 둘 다 노후해 모두 새롭게 건설하는 것이다. 위에는 명시되지 않았지만 새롭게 재개발 되는 내용에는 주민들에 따르면 인천터미널 역으로 연결되는 통로도 만들어지는 것이 계획에 포함되는 걸로 알고 있다. 그렇다면 재개발이 맞다. 한 글자차이지만 이 차이는 크다. 쟁점이 아니기에 넘어가자.

글을 보며 궁금한 점이 많다. 소규모 단지가 왜 불리한건지. 부당한 대우는 누가 하고 있으며 누가 받고 있는지 말이다. ?아파트는 현금과 거의 같은 주택인데 그럼 관교동에 있는 아파트들 가격을 누가 누르기라도 한단 말인가? 아니면 소규모 단지라서 집값이 오르지 않는단 말인가? 한 가지 더 4년 이내에 입주하기 결코 쉽지 않다. 재개발된 아파트들의 자료를 한번 찾아 보기 바란다. 도장찍고 4년 안에 입주한 아파트가 이 땅에 얼마나 되는지 말이다.

재개발과 재건축 자체가 나쁘다고 말하는건 아니다. 노후한 건물을 재건축, 재개발해서 주민들의 삶이 윤택해진다면 지역개발 차원에서 도시행정차원에서 아니 그런 말 다 집어치우더라도 얼마나 좋은 일인가? 그런데 실상은 그러한가? 우리는 그 동안 재개발을 해서 기존보다 아파트 가격이 올라가는 신화를 많이 봐왔고 일정부분 그것을 동경해왔다. 성공한 자영업자가 아니고서야 사람들은 죽기 전까지 벌고 쓸 수 있는 돈이 대부분은 제한적인데다가 집은 한 가정이 가지고 있는 가장 큰 재산이기 때문이다.

문제는 그런 시대가 지났다는 것이다. 관교동의 아파트들이 지어진 시점은 아까 말한대로 1990년대 초반 정확히는 1991년이다. 1991년이면 우리가 수도권 1기 신도시라고 부르는 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산과 그 맥을 같이 한다. 물론 같은 차원에서 계획된 것은 아니다. 시기적으로 아파트가 많이 지어진 시기라는 뜻이다. 그 당시는 주택200만호 건설이라는 공약사항도 있었지만 집이 많이 부족하던 시기였고, 인구는 80년대와 같이 계속적으로 증가하던 시기였다. 그러나 지금도 그러한가? 1970년대 강남과 잠실에서 1980년대 목동과 상계동에서 그랬던 것처럼 새로운 아파트를 지으면 많은 이익을 남길 수 있을 것이라고 믿는 것 같다. 지금은 인구가 증가하는 시대도 아니고 투기의 시대도 아니다. 근본적으로는 그런 부동산 열풍으로 이익을 남기던 시대에 대한 반성이 있어야 할 시기다. 왜 우리나라가 이토록 빈부의 격차가 심해졌는지 우린 다 지켜보지 않았나?

자가분담금에 관한 이야기도 과장이 지나치다. 주민들이 원하는대로 자가분담을 낼 수 있다고 누가 장담할 수 있는가? 최고급 아파트를 지어줄 회사를 상대로 그런 장담을 할 수 있는가? 우리나라에 현재 재개발이나 재건축이 예정되어 있는 지구는 300여곳 정도 된다. 그런데 거기에 걸려 있는 소송도 300여건 된다. 이건 무엇을 의미하는지 독자분들도 아실거라 믿는다.

우리가 하는 재개발은 그 동안 단독주택지구를 아파트단지로 재개발하거나 석바위에 있는 주안주공, 간석동에 간석 주공, 시청 근처에 있던 구월주공과 같이 저층 아파트를 재개발하는 방식이었다. 엄청난 비용이 수반되는 재개발이 그 동안에 가능했던 이유는 2층이나 5층 짜리 집을 15층으로 만들면 사람들이 기꺼이 그 집을 샀기 때문이다. 그런데 12층이나 15층짜리 아파트를 재개발한다면 어찌될까? 역시 사람들이 기꺼이 30층에 가까운 아파트를 사줄 거라는 믿음은 어디에서 오는지 모르겠다. 가계부채가 1000조이고 부동산경기가 하락하고 있는 정확히 말하면 거품이 꺼져가고 있는 시대이다.

20세기 사고로 재개발을 접근하면 안된다. 두꺼비는 헌집을 잃을 수 있다. 저층의 주택을 재개발하던 시대는 아파트가 없는 게 문제였지 안 팔릴까봐 걱정하던 시대가 아니었다. 지금은 가까운 곳에서 미분양이 속출하고 있다. 송도와 청라와 저 높은 용현2동의 재개발된 아파트들에서 계속 미분양 이야기가 나오는 이유는 뭔가? 동네들이 기반시설이 모자라고 주변환경이 나쁘기 때문에 그럴거라고는 생각하지 않는다. 시대가 변했기에 재개발방식 자체에 대한 고민이 좀 더 필요하다. 주택은 생각보다 복잡한 요소들이 반영되어 있다. 여러 분야의 사람들의 의견의 좀 더 수렴될 필요가 있다. 그때까지 24년 된 아파트가 무너지지는 않을거라고 생각한다.

마지막으로 한 가지 더 과거처럼 새롭게 밀어내고 짓는 방식은 철거재개발이라고 한다. 우리는 전면철거 이에외 다른 방식의 재개발을 실제로 알지 못한다. 보수재개발 같은 말은 교과서에나 나오는 말이다. 서울 뉴타운 사례에서 볼 수 있듯이 재개발이 진행되면 세입자를 포함한 원주민의 재정착률이 그 다지 높지 않다. 권리가 없는 세입자는 우선적으로 이주하고 소유자들도 상당부분은 추가분담금에서 자유롭지 못한 경우가 많다.

아파트가 노후화됐으면 고쳐쓰면 된다. 적어도 새로 짓는 것보다는 훨씬 싸다. 차라리 아파트 단지끼리 주차장을 공유하거나 담장을 허무는 등의 커뮤니티 활성화를 고민하는 것이 건전해 보인다. 과거 쌍용과 풍림아파트는 서로 담장을 개방해서 지하철역을 이용하는데 무척이나 편리했었다. 그러나 현재는 문을 패쇄하고 사람들이 담장을 넘어들자 철조망을 쳐 놔서 쌍용주민들은 빙 돌아가서 터미널과 역을 이용해야한다. 지금 관교동의 아파트에 가장 중요한 문제가 진짜 재건축인가??
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